You close deals. You guide clients. You build relationships. But sometimes your client hits a wall with financing. They’re ready to buy but traditional lenders say no. That’s where Rick Cogswell comes in. Rick closes deals that other lenders reject. Self-employed borrowers. Credit-challenged first-time buyers. DSCR investors. Foreign nationals. Hard money flips. Unusual income situations. When you refer to Rick, deals close. For Realtors: Turn Stuck Deals Into Commissions You’ve got a buyer ready to make an offer. Another lender denied them or strung them along for weeks. You’re losing momentum. You’re losing the deal. Rick approves buyers in 24 hours. He pre-qualifies same day. He communicates every step with you and your client. He closes on the date promised. No surprises. No last-minute denials that blow up your transaction. When you refer to Rick, your buyer closes faster. Your commission closes faster. Your reputation for getting deals done grows. Your clients refer their friends to you because you found a solution when nobody else would. Refer your first-time buyers. Refer your self-employed clients. Refer your credit-challenged buyers. Refer the deals other lenders turned down. Rick closes them and your reputation grows. For Accountants: Help Clients Buy Homes They Can Actually Afford Your clients come to you wanting to buy. They make great money. But their tax returns don’t reflect it because they take smart deductions — home office, vehicle, business expenses, retirement contributions. Traditional lenders look at the tax return and say they don’t qualify. You know that’s wrong. They absolutely can afford a home. But the numbers don’t match. Rick qualifies on bank statements and actual income. He analyzes two years of deposits, subtracts reasonable expenses, and qualifies your clients on what they actually make. Suddenly your clients qualify where everyone else said no. Your clients buy homes. They build wealth through real estate. They remember that you connected them with Rick. They refer their business network to you. Your accounting practice grows. When your client asks about homeownership, tell them about Rick. Send their information to Rick. He’ll handle the qualification and keep you in the loop. For Business Partners: Unlock Referral Opportunities You work with investors. Entrepreneurs. Business owners. Real estate professionals. People with capital and vision but sometimes unconventional income or complicated situations. They need real estate financing. Rental properties. Commercial deals. Fix and flips. DSCR loans for portfolio expansion. Hard money for time-sensitive deals. Construction financing for new builds. Traditional banks won’t touch half of what your clients need. Rick finances all of it. DSCR. Hard money. Commercial. Construction. Investor portfolios with multiple properties. Every referral you send to Rick is a client who gets funded, closes their deal, and remembers who helped them. That’s relationship capital. That’s repeat business. That’s your network growing. How Referrals Actually Work Send Rick a brief overview: what your client is buying, their timeline, any complications. Include contact info so Rick can reach out directly. […]

You’re self-employed. You own a business. Your actual income is strong, but your tax returns show less because of deductions. Traditional lenders look at your tax return and say you don’t qualify. Bank statement loans solve that problem. Rick approves self-employed borrowers on bank statement loans constantly. Here’s how it works. What Bank Statement Loans Are Bank statement loans use your actual deposits over the last two years instead of your tax return income. The lender looks at what money actually came into your account, subtracts reasonable operating expenses, and qualifies you on that number. Your tax return might show 50,000 dollars in net income. Your bank statements show 85,000 dollars in deposits. Bank statement lending qualifies you on the 85,000 dollars. Who Qualifies Self-employed borrowers. Freelancers. Contractors. Business owners. Gig economy workers. Anyone whose actual income is higher than their reported tax income because of deductions. You need two years of consistent business bank statements. You need to show deposits that prove income. That’s it. Down Payment and Rates Bank statement loans typically require 10 to 20 percent down. Rates are slightly higher than conventional loans because there’s more documentation review. But if you qualify, you’re getting approved where traditional lenders said no. The Documentation Two years of business bank statements. Two years of personal bank statements. Two years of tax returns. Profit and loss statement if available. CPA letter explaining income if helpful. It’s more paperwork. But it accurately reflects your real financial situation. How Rick Qualifies You He pulls your bank statements, calculates average monthly deposits, subtracts reasonable expenses, and uses that income to qualify you. He’s looking at your actual money flow, not the reduced number on your tax return. Common Scenarios Restaurant owner with high revenue but high expenses. Consultant with variable monthly income but strong deposits. Contractor paid in cash or checks. Real estate agent with commission income. Gig worker with multiple income streams. Your Next Step You’re self-employed. You qualify. Rick Cogswell uses bank statements to get you approved for more than traditional lenders ever would. Chat with me below or call 954-734-4440, and we’ll map out exactly what works for your situation. Or visit www.RickCogswell.com to get started right now.

Construction loans are short-term financing that disburses in phases as the home is built. You borrow money, the builder uses it for materials and labor, you pay interest on what’s borrowed during construction, then the loan converts to a permanent mortgage when the home is finished. The lender inspects the property at each phase to make sure work is actually happening and the funds are being used correctly. Who Uses Construction Loans Owner-builders buying land and building their own home. New construction home buyers financing directly through a builder. Investors building rental properties. Developers building multiple units. If you’re not buying an existing completed home, construction financing is how you get capital. How Construction Loans Work Rick evaluates the land, the construction plans, and your timeline. He works with a construction lender to structure draws — typically five to eight disbursements as the home progresses from foundation to framing to completion. You pay interest only during construction. Once the home is finished, the construction loan converts to a permanent mortgage and you start regular principal and interest payments. Down Payment and Rates Construction loans typically require 20 to 25 percent down. Interest rates during construction are usually prime plus two to three percent — higher than permanent mortgages because the risk is higher. Once the home is complete and converts to a permanent mortgage, you lock a traditional rate. The Timeline Construction loans run as long as the build takes — typically 12 to 18 months for a single-family home. Once construction is complete, conversion to permanent mortgage takes 30 to 45 days. Total timeline from loan approval to permanent mortgage in place: two years. Builder vs. Owner-Builder If you’re buying a new construction home from a builder, the builder often has preferred lenders. You can use them or shop your own financing. Rick can get you better terms than builder-preferred lenders sometimes. If you’re owner-building on your own land, you need a construction lender willing to finance owner-builders. Not all do. Rick works with lenders who will. Inspection and Draws The lender sends an inspector to verify work at each phase. You submit invoices from the builder. The lender disburses the next draw. This protects you and the lender — money goes to actual work, not vanishing. What Happens if Construction Stalls

You’re not a US citizen. You don’t have a Social Security number. You make good money internationally. And you want to buy real estate in Florida — investment property or a primary residence. Most lenders say no. They don’t know how to underwrite foreign nationals. Rick does. He structures loans for international buyers constantly. Here’s how it works. Who Qualifies as a Foreign National Non-US citizens buying property in the United States. You might be on a visa, a green card holder, or living outside the US entirely. You have income — salary, rental income, business income — but it’s in another country or earned internationally. Traditional lenders won’t touch this. Rick has lenders who specialize in foreign national financing. The Documentation You’ll Need Passport or visa documentation. Two to three years of bank statements showing deposits and financial stability. Tax returns if you have a US tax ID. International tax returns from your home country. Proof of funds for down payment. Employment verification letter or business documentation. It’s more paperwork than a US citizen provides. But it’s documentation that proves your financial stability across borders. Down Payment and Rates Foreign nationals typically need 30 to 50 percent down depending on the lender and property type. Rates are slightly higher than conventional US mortgages because lenders take more risk on currency and international income verification. But if you have capital and you want to invest in Florida real estate, the rates are still competitive and the financing is available. Primary Residence vs. Investment Property Foreign nationals can buy primary residences — you’re moving to Florida and buying a home. You can also buy investment properties — rental homes or commercial real estate that cash flows. Investment properties are easier to finance because lenders focus on the property’s income, not your personal situation. Common Scenarios Rick Handles Canadian investor buying a rental home in Miami. Brazilian executive relocating to Florida buying a primary residence. International business owner buying commercial space. Foreign national with US rental income buying another property to expand the portfolio. The Timeline Foreign national loans take slightly longer because documentation needs verification across borders. Expect 45 to 60 days from application to closing instead of the standard 30 to 45 days. But once Rick has your documentation verified, underwriting moves. Why Rick Specializes in This

You’re ready to scale beyond residential. You’re buying office space, a retail building, or a mixed-use property. Traditional residential lenders don’t touch commercial. You need a lender who understands commercial underwriting, DSCR analysis, and business real estate. Rick structures commercial loans for investors buying income-producing properties. Here’s how it works. What Commercial Loans Actually Are Commercial loans finance non-residential properties: office buildings, retail spaces, warehouses, industrial properties, mixed-use developments. They’re based on the property’s income and your ability to service the debt, not your personal W2 income. Lenders analyze the property’s net operating income, the tenant quality, lease terms, and your experience. Your personal credit matters less than the property’s cash flow. Who Uses Commercial Loans Business owners buying their own office or retail space instead of renting. Real estate investors scaling into commercial properties. Entrepreneurs buying a building to run their business from. Investors acquiring multi-tenant properties for income. If you’re buying real estate to generate business income, commercial financing is your path. How Commercial Underwriting Works Rick pulls three years of tax returns and profit and loss statements for the property if it’s stabilized. He calculates the net operating income — gross rents minus operating expenses like property tax, insurance, maintenance, vacancy allowance. He divides that by your debt service — your loan payment. That’s your DSCR ratio. Most commercial lenders want to see 1.25 or higher — the property comfortably covers the payment. He looks at the lease terms. Long-term leases with strong tenants are lower risk. Month-to-month or tenant turnover is higher risk. He looks at your experience. Have you owned commercial property before? Do you understand the market? Down Payment and Rates Commercial loans typically require 20 to 25 percent down, sometimes higher depending on property type and your experience. Rates are usually slightly higher than residential because commercial properties carry more risk — they’re dependent on tenant performance. But if the property cash flows well and you have reserves, rates are competitive. Loan Terms Commercial loans typically run five, seven, or ten years with amortization periods of 20 to 30 years. That means you pay interest-only or partially amortized for the term, then refinance or pay off. It’s different from residential 30-year fixed. You need to plan your exit or refinance strategy upfront. Common Commercial Scenarios

You found a deal. It’s a fix and flip. Or you need to close in 10 days before another investor snatches it. Or the property doesn’t qualify for traditional financing because of its condition. Traditional lenders say no or take 45 days. You need money now. That’s where hard money lending comes in. Rick structures hard money deals for investors who need speed and flexibility. Here’s what you need to know. What Hard Money Actually Is Hard money loans are short-term bridge financing from private lenders or investment groups. They’re based on the property’s value and your exit strategy, not your credit score or W2 income. Closing happens in days, not weeks. The tradeoff: rates are higher than traditional mortgages and terms are shorter — typically six months to two years. But if you’re flipping a property or buying before traditional financing can close, hard money gets you in the door fast. Who Uses Hard Money Fix and flip investors buying distressed properties. Bridge borrowers who need temporary financing before their long-term loan closes. Investors buying properties that need significant work — traditional lenders won’t touch them. Commercial investors needing capital quickly for time-sensitive deals. If you’re in a competitive market and you need to move faster than banks allow, hard money is your tool. How Hard Money Works Rick pulls comps on the property and calculates its after-repair value. He looks at your exit strategy — are you flipping it, renting it, refinancing into a traditional loan? Based on that, he structures a loan that gets you capital fast. Terms vary. Some hard money lenders do 70 percent loan to value on the after-repair value. Some go higher if you’ve got skin in the game. Interest rates typically run 8 to 12 percent depending on risk and market. The Real Timeline Application to closing in three to seven days. That’s the whole appeal. Traditional lenders take 30 to 45 days. Hard money takes a week. Exit Strategy Matters Hard money lenders care about one thing: can you pay them back? They want to know your exit. Are you refinancing the property into a traditional 30-year mortgage after the flip? Are you renting it and using cash flow? Are you selling it? A clear exit strategy gets you approved and better terms. The Cost of Speed Hard money is expensive compared to traditional mortgages. But if that deal cash flows or flips for 50,000 dollars profit, the cost is irrelevant. You’re paying for speed and flexibility, not long-term cheap financing. When Hard Money Makes Sense You found a deal that won’t qualify for traditional financing because of the property’s condition. You need capital in days, not weeks. You’re flipping and you’ll repay in six months anyway. You need a bridge while you wait for your primary financing to close.

You bought your home three years ago at 6.5 percent. Rates just dropped to 5.2 percent. You’re wondering if you should refinance. Here’s what actually makes sense. What Refinancing Actually Is Refinancing means you pay off your existing mortgage with a new mortgage. You’re replacing one loan with another. The new loan has a new rate, new terms, and new closing costs. The goal is usually one of three things: lower your interest rate and monthly payment, shorten your loan term so you pay off faster, or cash out equity to pay off debt or fund something else. When Refinancing Makes Sense Rates dropped more than half a percent below your current rate. At that point, the savings usually exceed closing costs within three to five years. You want to shorten your loan term. You’re at 30 years but you want to pay it off in 15. Refinancing into a shorter term locks in a commitment. You have significant equity and you want to access it for home repairs, debt payoff, or other needs. A cash-out refinance lets you borrow against that equity. Your credit improved since you bought. Better credit means lower rates. Refinancing captures that improvement. You’re in an adjustable rate mortgage and rates are climbing. Locking into a fixed rate protects you. Cash-Out Refinancing: Accessing Your Equity You’ve paid down your mortgage. You’ve built equity. Now you need money for a kitchen remodel, to pay off credit card debt, or for an investment opportunity. Cash-out refinancing lets you borrow against that equity. Here’s how it works: Your home is worth 400,000 dollars. You owe 250,000 dollars on your mortgage. You have 150,000 dollars in equity. You refinance for 300,000 dollars. You get 50,000 dollars in cash at closing and your new mortgage is 300,000 dollars. The tradeoff: your new loan amount is higher, so your payment goes up even if rates dropped. But you have cash in hand to use however you need it. Rick structures cash-out refinances for borrowers who need liquidity without selling the home. It’s a powerful tool. When Refinancing Doesn’t Make Sense You’re refinancing just to lower your payment by thirty dollars a month when closing costs are three thousand dollars. The math doesn’t work. You plan to sell or move in the next two years. You won’t recoup closing costs in that timeline. Your current rate is already competitive and rates haven’t moved significantly. The Break-Even Math

You got pre-approved at 6.5 percent. Three days later, rates dropped to 6.2 percent. You’re wondering if you should wait.

You’re self-employed. You make good money. But your tax returns don’t reflect it because you take every deduction available — home office, vehicle, equipment, meals. Traditional lenders look at your adjusted gross income on your tax return and say you don’t qualify. You know you can afford the payment. They don’t care. Rick approves self-employed borrowers constantly. Here’s how. The Self-Employed Problem W2 employees are simple: income is verifiable, stable, easy. Self-employed income is messy. You file profit and loss statements. You take deductions. Your income on paper might be 50,000 dollars but your actual take-home is 80,000 dollars. Traditional lenders use your tax return income. Rick uses bank statements and P and L statements instead. He wants to see actual deposits into your account over the last two years. How Rick Qualifies Self-Employed Borrowers He pulls two years of tax returns and two years of bank statements. He looks at actual deposits. He subtracts reasonable operating expenses. He calculates what you actually keep. That number — your real income — is what qualifies you. Not the reduced income on your tax return. Documentation You’ll Need Two years of complete tax returns including schedules. Two years of business and personal bank statements. Profit and loss statement for the current year if available. CPA letter explaining income if helpful. Business license or 1099s showing you’re self-employed. It’s more paperwork than a W2 employee provides. But it’s documentation that actually reflects your real income. Common Self-Employed Scenarios Contractor. Consultant. Freelancer. Small business owner. Real estate professional. Anything where your income varies or you control your deductions. The Numbers Let’s say you’re a consultant. Your tax return shows 55,000 dollars in net self-employment income. Bank statements over two years show 120,000 dollars in deposits. Operating expenses average 40,000 dollars a year. Your actual income: 80,000 dollars. Traditional lender qualifies you on 55,000 dollars. Rick qualifies you on 80,000 dollars. That’s the difference between a no and a yes. Timing and Approval Self-employed approval takes slightly longer because there’s more documentation to review. But once Rick has your statements and returns, underwriting moves fast. Your Next Step

You got pre-approved at 6.5 percent. Three days later, rates dropped to 6.2 percent. You’re wondering if you should wait. Or if rates are about to spike again. Here’s what actually happens with rates and how to think about them. What Moves Mortgage Rates Mortgage rates aren’t set by your lender. They’re tied to the bond market, the Federal Reserve, inflation, and economic data. When the Fed raises rates, mortgages go up. When inflation cools, rates typically drop. When the economy looks shaky, investors buy bonds, rates drop. When the economy is hot, investors sell bonds, rates rise. You can’t predict rates. Nobody can consistently. Rick watches them daily, but even experts don’t call the direction right every time. Rate Locks Explained When you lock a rate, you’re saying I want 6.5 percent and I want it guaranteed for the next 30 days. Your lender holds that rate. If rates spike to seven percent tomorrow, you’re still at 6.5 percent. If rates drop to six percent, you’re still at 6.5 percent. Rate locks typically last 30 to 60 days. Most loans close within that window, so your lock protects you until closing. The Rate Lock Tradeoff Locking early gives you peace of mind. You know your payment. But if rates drop, you’re stuck paying higher unless you renegotiate — which sometimes costs a fee. Floating your rate means you don’t lock. Your rate changes daily until you lock. If rates drop before you lock, you get the lower rate. If rates spike, you’re paying more. Most borrowers lock when they’re comfortable with the rate and ready to move forward. Rick recommends locking once you’ve got an accepted offer — you know you’re closing. Rate Locks and Timeline Your rate lock is typically 30, 45, or 60 days. Choose based on how fast you think you’ll close. Pre-approval to closing is usually 30 to 45 days. Lock accordingly. If your lock expires before closing, rates reset. That’s a risk. But locking too long costs slightly more in rate. Historical Context Rates have moved from eight percent down to five and a half percent in the last year. They’ve also spiked overnight. The point: don’t chase rates. Lock something reasonable and execute your purchase. Your Next Step Rick locks your rate when you’re ready to move forward. Once locked, focus on the inspection, appraisal, and underwriting — not the daily rate noise. Chat with me below or call 954-734-4440, and we’ll lock your rate and close. Or visit www.RickCogswell.com to get started right now.