You’re ready to scale beyond residential. You’re buying office space, a retail building, or a mixed-use property. Traditional residential lenders don’t touch commercial. You need a lender who understands commercial underwriting, DSCR analysis, and business real estate.

Rick structures commercial loans for investors buying income-producing properties. Here’s how it works.

What Commercial Loans Actually Are

Commercial loans finance non-residential properties: office buildings, retail spaces, warehouses, industrial properties, mixed-use developments. They’re based on the property’s income and your ability to service the debt, not your personal W2 income.

Lenders analyze the property’s net operating income, the tenant quality, lease terms, and your experience. Your personal credit matters less than the property’s cash flow.

Who Uses Commercial Loans

Business owners buying their own office or retail space instead of renting. Real estate investors scaling into commercial properties. Entrepreneurs buying a building to run their business from. Investors acquiring multi-tenant properties for income.

If you’re buying real estate to generate business income, commercial financing is your path.

How Commercial Underwriting Works

Rick pulls three years of tax returns and profit and loss statements for the property if it’s stabilized. He calculates the net operating income — gross rents minus operating expenses like property tax, insurance, maintenance, vacancy allowance.

He divides that by your debt service — your loan payment. That’s your DSCR ratio. Most commercial lenders want to see 1.25 or higher — the property comfortably covers the payment.

He looks at the lease terms. Long-term leases with strong tenants are lower risk. Month-to-month or tenant turnover is higher risk.

He looks at your experience. Have you owned commercial property before? Do you understand the market?

Down Payment and Rates

Commercial loans typically require 20 to 25 percent down, sometimes higher depending on property type and your experience. Rates are usually slightly higher than residential because commercial properties carry more risk — they’re dependent on tenant performance.

But if the property cash flows well and you have reserves, rates are competitive.

Loan Terms

Commercial loans typically run five, seven, or ten years with amortization periods of 20 to 30 years. That means you pay interest-only or partially amortized for the term, then refinance or pay off.

It’s different from residential 30-year fixed. You need to plan your exit or refinance strategy upfront.

Common Commercial Scenarios

You own a business. You’re currently renting office space. You want to buy the building instead. Commercial financing lets you own your real estate and lock in your occupancy cost.

You’re an investor buying a four-plex or small apartment building. That’s commercial territory — four units or more is typically treated as commercial, not residential.

You’re buying a retail space to run a business from or lease to a tenant. Commercial loan structure makes sense.

The Numbers

Let’s say you’re buying a small office building for 600,000 dollars. You put 25 percent down — 150,000 dollars. You borrow 450,000 dollars.

The building generates 60,000 dollars a year in gross rents. Operating expenses run 30 percent of gross — 18,000 dollars. Net operating income is 42,000 dollars.

Your debt service is roughly 3,500 dollars a month — 42,000 dollars a year. Your DSCR is 1.0. Most lenders want 1.25, so you’re slightly short. But if you have 50,000 dollars in reserves or another property that cash flows, Rick can get you approved.

Why Rick Handles Commercial

Commercial underwriting is different from residential. It’s not about your job — it’s about the property’s ability to pay. Rick knows how to analyze tenants, leases, and cash flow. He structures deals that work.

Your Next Step

You’re ready to buy commercial. Rick Cogswell structures commercial financing for investors who understand real estate and want to scale. Chat with me below or call 954-734-4440, and we’ll map out your deal. Or visit www.RickCogswell.com to get started right now.