You found a deal. It’s a fix and flip. Or you need to close in 10 days before another investor snatches it. Or the property doesn’t qualify for traditional financing because of its condition. Traditional lenders say no or take 45 days. You need money now.

That’s where hard money lending comes in. Rick structures hard money deals for investors who need speed and flexibility. Here’s what you need to know.

What Hard Money Actually Is

Hard money loans are short-term bridge financing from private lenders or investment groups. They’re based on the property’s value and your exit strategy, not your credit score or W2 income. Closing happens in days, not weeks.

The tradeoff: rates are higher than traditional mortgages and terms are shorter — typically six months to two years. But if you’re flipping a property or buying before traditional financing can close, hard money gets you in the door fast.

Who Uses Hard Money

Fix and flip investors buying distressed properties. Bridge borrowers who need temporary financing before their long-term loan closes. Investors buying properties that need significant work — traditional lenders won’t touch them. Commercial investors needing capital quickly for time-sensitive deals.

If you’re in a competitive market and you need to move faster than banks allow, hard money is your tool.

How Hard Money Works

Rick pulls comps on the property and calculates its after-repair value. He looks at your exit strategy — are you flipping it, renting it, refinancing into a traditional loan? Based on that, he structures a loan that gets you capital fast.

Terms vary. Some hard money lenders do 70 percent loan to value on the after-repair value. Some go higher if you’ve got skin in the game. Interest rates typically run 8 to 12 percent depending on risk and market.

The Real Timeline

Application to closing in three to seven days. That’s the whole appeal. Traditional lenders take 30 to 45 days. Hard money takes a week.

Exit Strategy Matters

Hard money lenders care about one thing: can you pay them back? They want to know your exit. Are you refinancing the property into a traditional 30-year mortgage after the flip? Are you renting it and using cash flow? Are you selling it?

A clear exit strategy gets you approved and better terms.

The Cost of Speed

Hard money is expensive compared to traditional mortgages. But if that deal cash flows or flips for 50,000 dollars profit, the cost is irrelevant. You’re paying for speed and flexibility, not long-term cheap financing.

When Hard Money Makes Sense

You found a deal that won’t qualify for traditional financing because of the property’s condition. You need capital in days, not weeks. You’re flipping and you’ll repay in six months anyway. You need a bridge while you wait for your primary financing to close.

When Hard Money Doesn’t Make Sense

You’re buying a primary residence. Use traditional financing. Hard money is for investment properties with clear short-term exits.

You’re stretched thin on cash flow. Hard money increases your debt service. Make sure the deal actually cash flows before you commit.

Your Next Step

You’ve got a deal. Rick Cogswell structures hard money financing for investors who need speed without compromise on terms. Chat with me below or call 954-734-4440, and we’ll map out your deal structure. Or visit www.RickCogswell.com to get started right now.